Baurecht im Sinne von Art. 779 ff ZGB

Was ist ein Baurecht?

Ein Grundstück kann mit einer (Baurechts-)Dienstbarkeit belastet werden. Dadurch erhält jemand das Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein (eigenständiges, vgl. BGE 111 II 134 ff.) Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 675 und Art. 779 Abs. 1 ZGB). Somit fallen der Eigentümer des Bauwerkes und derjenige des Bodens auseinander. Im Baurechtsvertrag werden Inhalt und Umfang des Baurechtes geregelt (vgl. Art. 779b ZGB).

Der Vertrag auf Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechtes bedarf zu seiner Gültigkeit der Form der öffentlichen Beurkundung. Die Dienstbarkeit entsteht mit Eintragung im Grundbuch. Sie kann für höchstens 100 Jahre vereinbart werden. Eine spätere Verlängerung auf eine neue Dauer von höchstens 100 Jahren ist jederzeit zulässig, kann jedoch nicht im Voraus vereinbart werden.
Sofern die mit dem Baurecht belastete Fläche nicht die gesamte Liegenschaft umfasst, muss vor der Eintragung des Baurechts vom zuständigen Geometer bzw. Vermessungsamt eine Mutationsurkunde erstellt werden.

Ist das Baurecht selbständig und dauernd, so kann es auf schriftliches Begehren des Dienstbarkeitsberechtigten als eigenes Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden (Art. 779 Abs. 3 ZGB). Als „selbständig“ gilt eine Dienstbarkeit, wenn sie auf andere Personen übertragbar ist. Dauernd ist die Dienstbarkeit, sofern sie für wenigstens 30 Jahre vereinbart wurde (vgl. Art. 655 Abs. 3 ZGB, Art. 22 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 GBV). Durch die Aufnahme des Baurechtes als Grundstück wird insbesondere die Belastung desselben mit Grundpfandrechten und Dienstbarkeiten ermöglicht.

Als Gegenleistung für die zur Verfügungstellung des Bodens wird in der Regel die Bezahlung eines Baurechtszinses vereinbart. Zu dessen Sicherung hat der Grundeigentümer gegenüber dem jeweiligen Baurechtsberechtigten Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Pfandrechtes an dem in das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen (Art. 779i Abs. 1 ZGB).

Die vorstehenden Erläuterungen betreffen nicht oder nur zum Teil die Spezialfälle „Überbaurecht“ und „Leitungsbaurecht“.