Eigentumsübertragung / Besitzesantritt / Abrechnung über laufende Einnahmen und Ausgaben
Welche Bedeutung hat die Eigentumsübertragung beim Grundstückkauf?
Die Eigentumsübertragung erfolgt mittels Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt. Die Grundbuchanmeldung muss durch den Verkäufer abgegeben werden. Erst mit Abgabe dieser Grundbuchanmeldung (und nicht schon bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages) wird der Käufer Eigentümer des Grundstückes und kann rechtlich darüber verfügen (z.B. Grundpfandrechte errichten oder das Grundstück weiterverkaufen). Bis zur Abgabe der Grundbuchanmeldung verbleiben diese Verfügungsmöglichkeiten beim Verkäufer.
Die Eigentumsübertragung kann unmittelbar im Anschlusss an die Vertragsbeurkundung oder zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.
Was bedeutet „Besitzesantritt“?
Besitzesübergabe bedeutet die Übertragung der tatsächlichen Gewalt über das verkaufte Grundstück. Bei unvermieteten Räumlichkeiten geschieht dies normalerweise durch Schlüsselübergabe. In den meisten Fällen ist es sinnvoll, gleichzeitig mit dem Besitzesantritt auch Nutzen und Gefahr auf den Erwerber übergehen zu lassen.
Was bedeutet „Übergang von Nutzen und Gefahr“?
Nach Übergang von Nutzen und Gefahr kann der Käufer die Sache frei nutzen. Ihm stehen z.B. ab diesem Zeitpunkt (Datum) die Mietzinserträge zu. Gleichzeitig trägt er aber auch das Risiko (Gefahr) einer zufälligen Wertverminderung (z.B. bei Naturereignissen, Beschädigung durch Dritte usw.) und sollte demzufolge auch im eigenen Interesse für einen ausreichenden Versicherungsschutz besorgt sein.
Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wird, gehen Nutzen und Gefahr grundsätzlich gleichzeitig mit der Vertragsbeurkundung auf den Käufer über. Dies ist dann von Bedeutung, wenn die Eigentumsübertragung und der Besitzesantritt nicht unmittelbar im Anschluss an die Vertragsbeurkundung erfolgen. In solchen Fällen wird der Zeitpunkt des Überganges von Nutzen und Gefahr jedoch meist ausdrücklich vertraglich vereinbart (z.B. „der Übergang von Nutzen und Gefahr findet mit der Eigentumsübertragung statt“).
Was ist bei der Abrechnung über laufende Einnahmen und Abgaben zu beachten?
Sofern es sich beim Kaufobjekt nicht um einen Neubau handelt, empfiehlt es sich, eine schriftliche Abrechnung zu erstellen. Der Besitzeswechsel ist dem örtlichen Elektrizitäts- und Wasserwerk mitzuteilen und ein Termin für das Ablesen der Zähler zu vereinbaren.
