Voraussetzungen

Fristen

Der Anspruch auf Pfanderrichtung entsteht bereits mit Vertragsabschluss, erlischt jedoch vier Monate nach Vollendung der Arbeit. Der viermonatigen Frist bis zur Eintragung im Grundbuch ist grosse Beachtung zu schenken. Wird sie nicht eingehalten, so erlischt der Anspruch auf Errichtung des Pfandrechtes.

Gläubiger

Als „Handwerker und Unternehmer“ im Sinne von Art. 837 ZGB kommen auch Subunternehmer in Betracht. Der Umstand, dass der Grundeigentümer vom Subunternehmer nichts wusste oder im Vertrag mit dem Generalunternehmer gar den Beizug eines Subunternehmers ausgeschlossen hat, steht dem Anspruch des letzteren auf Pfanderrichtung nicht entgegen. Unbeachtlich ist auch die Frage, ob der Grundeigentümer den Generalunternehmer bereits bezahlt hat.

Keinen Anspruch auf Pfanderrichtung besitzen in der Regel Lieferanten, die für den Bau nur vertretbare Sachen geliefert haben. Ist die Sache indessen speziell für diesen Bau hergestellt worden und daher nicht oder nur schwer verwertbar, so besteht ebenfalls ein Anspruch auf Pfanderrichtung.

Forderung

Die Forderung, für welche die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes begehrt wird, muss durch Lieferung von Material und Arbeit oder Arbeit allein entstanden sein. Die Lieferung / physische Arbeit muss das zu belastende Grundstück betreffen und der Erstellung einer Baute oder andern Werkes gedient haben.

Weitere Voraussetzungen

• Hat der Eigentümer für die Forderung hinreichend Sicherheit geleistet, darf die Eintragung nicht erfolgen bzw. ist sie wieder zu löschen.
   
• Bei landwirtschaftlichen Grundstücken ist die Belastungsgrenze (Art. 73 ff. BGBB) zu beachten. Vgl. aber auch Art. 75 Abs. 2 BGBB).
   
• An öffentlichen Grundstücken, die zum Verwaltungsvermögen des Staates (Bund, Kanton, Gemeinde) gehören, kann kein Pfandrecht bestellt werden, da eine Verwertung mit dem Zweck des Verwaltungsvermögens unvereinbar wäre; das Gemeinwesen soll nicht durch zivilrechtliche Ansprüche in der Erfüllung öffentlicher Aufgaben behindert werden. Mit der Sachenrechtsrevision (i.K. seit 01.01.2012) wurden Regelungen geschaffen, die auf der einfachen Bürgschaft basieren, wonach der Unpfändbarkeit von Verwaltungsvermögen Rechnung getragen wird (vgl. diesbezüglich Art. 839 Abs. 4 – 6 ZGB).