Miteigentum
Allgemeines
Beim Miteigentum steht jedem Miteigentümer ein Bruchteil am Grundstück zu, welches äusserlich nicht geteilt ist. Jeder Miteigentümer wird mit seiner Quote im Grundbuch eingetragen und kann grunsätzlich über seinen Anteil verfügen (Art. 641 Abs. 1 ZGB). Im Unterschied zum Gesamteigentum steht das Eigentum an der gemeinsamen Sache im Vordergrund.
Änderungen der Miteigentumsquoten (Miteigentumsanteile) stellen rechtlich gesehen eine Übertragung von Grundeigentum dar. Die entsprechende Vereinbarung bedarf deshalb der öffentlichen Beurkundung und entfaltet erst dingliche Wirkung, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Änderung der Miteigentumsanteile löst zudem regelmässig Gebühren und Grundsteuern aus.
Entstehung
Rechtsgeschäftlich entsteht Miteigentum an einem Grundstück,
- wenn mehrere Personen ein Grundstück gleichzeitig gemeinsam
zu festgelegten Miteigentumsquoten zu Eigentum erwerben (z.B. durch Kauf) und dies nicht zu
Gesamteigentum im Rahmen eines besonderen Gesamthandverhältnisses
(z.B. einfache Gesellschaft) geschieht
- wenn ein Alleineigentümer einen oder mehrere Miteigentumsanteil(e) an seinem Grundstück veräussert und gleichzeitig einen Miteigentumsanteil am Grundstück in seinem Eigentum behält.
Vgl. auch die Erläuterungen betr. Begründung von Stockwerkeigentum.
Gestützt auf eine gesetzliche Vermutung entsteht Miteigentum an Grundstücksteilen bei auf der Grenze stehenden Grenzvorrichtungen (z.B. Mauern), vgl. Art. 670 ZGB.
Durch richterliches Urteil entsteht Miteigentum an einem Grundstück, wenn dieses mehreren Personen (die untereinander keine besondere Gemeinschaft bilden) zugesprochen wird. Gleiches gilt beispielsweise bei einer betreibungs- oder konkursamtlichen Steigerung.
Miteigentümervorkaufsrecht
Bei der Veräusserung eines Miteigentumsanteils besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht der/des anderen Miteigentümers (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Dieses Miteigentümervorkaufsrecht kann mittels öffentlich zu beurkundender Vereinbarung aufgehoben oder abgeändert werden. Die Abänderung oder Aufhebung des Vorkaufsrechtes kann im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 681b ZGB).
Nutzungs- und Verwaltungsordnung
Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und darin vorsehen, dass diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer geändert werden kann (Art. 647 Abs. 1 ZGB). Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung kann im Grundbuch angemerkt werden (Art. 649a Abs. 2 ZGB). Diese Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die einzelnen Beschlüsse der Miteigentümer sind für allfällige Rechtsnachfolger verbindlich. Dies auch dann, wenn keine Anmerkung im Grundbuch erfolgte. Wird keine Vereinbarung getroffen, gilt Art. 647a - e ZGB für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen.
Aufhebungsanspruch
Sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, kann jeder Miteigentümer jederzeit die Aufhebung des Miteigentums verlangen (Art. 650 Abs. 1 ZGB). Die Aufhebung darf jedoch nicht zur Unzeit verlangt werden (Art. 650 Abs. 3 ZGB). Die Miteigentümer können auf das Recht, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen, für eine Dauer von maximal 50 Jahre vertraglich verzichten. Eine solche Vereinbarung bedarf der Form der öffentlichen Beurkundung (Art. 650 Abs. 2 ZGB) und kann im Grundbuch vorgemerkt werden.
Kein Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums besteht, wenn die Sache für einen „dauernden Zweck“ bestimmt ist (vgl. Art. 650 Abs. 1 ZGB), z.B. Quartierstrasse, Tiefgarage.
